幾種有開(kāi)發(fā)潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)

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　　幾種有開(kāi)發(fā)潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)
　　  目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用本身可能整合的各類(lèi)資源，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合。所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場(chǎng)所的組合形態(tài)。業(yè)態(tài)組合是必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就完成的對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃，若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理，可使樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)添加賣(mài)點(diǎn)，推進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 根據(jù)中國(guó)目前的生產(chǎn)水平和居民消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，較具開(kāi)發(fā)潛質(zhì)的單項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。 中等規(guī)模的購(gòu)物中心
　　  雖然中國(guó)人口基數(shù)較大，但人均消費(fèi)能力還處于較低的水平，因此在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家常見(jiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)未必適合中國(guó)國(guó)情。比如典型的美國(guó)郊區(qū)大型購(gòu)物中心，就是建立在人均高消費(fèi)能力和汽車(chē)文化普的基礎(chǔ)之上。近幾年在國(guó)內(nèi)各地紛紛展開(kāi)的造mall運(yùn)動(dòng)，成功者，就是忽視國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力相對(duì)較低的結(jié)果。而且中國(guó)消費(fèi)者還沒(méi)有形成在集中時(shí)間、集中地點(diǎn)進(jìn)行集中消費(fèi)的消費(fèi)文化，而是根據(jù)實(shí)際需求，分別選擇相應(yīng)的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，使本來(lái)就不高的消費(fèi)能力更加分散化。
　　  由于大型mall得以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不成熟（少數(shù)城市除外），而粗放型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、底商等供應(yīng)量已經(jīng)趨于飽和。因此，中等規(guī)模的購(gòu)物中心無(wú)論在檔次還是消費(fèi)容量方面都適應(yīng)于現(xiàn)階段的國(guó)情。 社區(qū)商業(yè)
　　  社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中盛行，并發(fā)展起來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)形式。不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè)，只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶(hù)日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對(duì)集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱(chēng)之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。
　　  社區(qū)商業(yè)空間與社區(qū)住宅唇齒相依，它的消費(fèi)者群體直指社區(qū)住戶(hù)。 旅游地產(chǎn)
　　目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的旅游地產(chǎn)包含四類(lèi)：一類(lèi)是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；二類(lèi)是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、建筑物及關(guān)聯(lián)空間；三類(lèi)是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類(lèi)型的地產(chǎn)，如度假襯、產(chǎn)權(quán)酒店等；四類(lèi)是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類(lèi)住宅建筑。
　　以“旅游帶銷(xiāo)售的模式”是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流。隨著國(guó)民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐漸放大，開(kāi)始轉(zhuǎn)向以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、 運(yùn)動(dòng)置業(yè)為代表的舒適住宅運(yùn)動(dòng)。旅游地產(chǎn)正是基于消費(fèi)者的這種消費(fèi)變化開(kāi)始蓬勃興起。 具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)
　　  據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有6 5％以上是為了娛樂(lè)旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂(lè)園甚至主題公園的消費(fèi)，參與、表演、雜耍、街頭畫(huà)像、蹦極的消費(fèi)，僅三成多的人是為購(gòu)物而來(lái)，而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見(jiàn)，體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵。因此，在客流量充足的城市開(kāi)發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤(rùn)空間。
　　  體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn)，重在情感消費(fèi)，所帶來(lái)的人氣是購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場(chǎng)與客戶(hù)，需要在商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加體驗(yàn)式消費(fèi)的深度，也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境、自身特點(diǎn)，以客戶(hù)的偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì)。目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺(tái)。比如大型的挑空中庭結(jié)合及展示活動(dòng)成為空間組織的新亮點(diǎn)，甚至有些商業(yè)廣場(chǎng)把城市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來(lái)，此外娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)設(shè)施也開(kāi)始以刺激的方式吸引新新人類(lèi)的另類(lèi)消費(fèi)需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大的吸引力。
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